Se affitti una casa vacanze, un appartamento o un B&B, la maggior parte delle prenotazioni arriva probabilmente da Booking.com o Airbnb. Comodo, ma lo paghi caro. Con un sito tutto tuo una parte degli ospiti prenota direttamente, senza commissioni, e costruisci un rapporto con chi ritorna. In questo articolo scopri quanto rende, di cosa ha bisogno un sito del genere e come fare in modo che gli ospiti prenotino davvero in modo diretto.
Quanto ti costano i portali di prenotazione?
Booking.com applica di solito ai gestori una commissione dal 15 al 18 per cento per prenotazione. Tra il 2025 e il 2026 Airbnb è passata, per la maggior parte degli host, a un’unica commissione di circa il 15,5 per cento, trattenuta dal pagamento. Un esempio di calcolo:
| Importo | |
|---|---|
| Fatturato annuo (per esempio 80 notti a € 150) | € 12.000 |
| Commissione al 15% tramite i portali | € 1.800 all’anno |
| Risparmio se un terzo degli ospiti prenota direttamente | € 600 all’anno |
| Risparmio se la metà prenota direttamente | € 900 all’anno |
Non è solo una questione di soldi. Con una prenotazione diretta hai l’indirizzo e-mail dell’ospite, decidi tu le condizioni e dipendi meno dagli algoritmi e dalle regole di un unico portale.
Portali e sito proprio, non l’uno o l’altro
Non smettere di usare Booking.com o Airbnb: ti portano nuovi ospiti che altrimenti non raggiungeresti mai. L’approccio intelligente è questo: lascia che i nuovi ospiti ti trovino tramite i portali, e fai in modo che la volta successiva loro e i loro amici prenotino direttamente da te. Il tuo sito è la base per farlo.
Di cosa ha bisogno un buon sito per la tua casa vacanze
- Foto che vendono. Foto luminose e nitide di ogni stanza, degli spazi esterni e dei dintorni. È la parte più importante del sito; se serve, investi in un fotografo.
- Un calendario delle disponibilità e la prenotazione diretta. Gli ospiti vogliono vedere subito se le date sono libere e poter prenotare e pagare immediatamente. Un modulo “scrivici” fa perdere prenotazioni.
- Il collegamento con i portali. Il calendario deve sincronizzarsi automaticamente con Booking.com e Airbnb (tramite iCal o un channel manager). Altrimenti rischi doppie prenotazioni.
- Prezzi e regole chiari. Mostra il prezzo totale comprensivo di pulizie e tassa di soggiorno, e imposta bene soggiorno minimo, giorni di arrivo e condizioni di cancellazione.
- Più lingue. Se i tuoi ospiti arrivano da Paesi Bassi, Germania, Italia o Francia, si aspettano il sito nella loro lingua.
- Veloce e perfetto su mobile. La maggior parte degli ospiti cerca dal telefono, spesso in movimento.
- Fiducia. Recensioni vere (anche quelle dei portali), i tuoi contatti, pagamenti sicuri e regole della casa chiare.
Come ottenere più prenotazioni dirette
- Rendi felici gli ospiti che ritornano. Dopo il soggiorno manda un’e-mail personale con un ringraziamento e un piccolo sconto per prenotare direttamente l’anno dopo.
- Lascia un biglietto nella casa con il tuo sito e un QR code. Gli ospiti che si sono trovati bene lo condividono con gli amici.
- Sii più conveniente in diretta. Un prezzo un po’ più basso o un extra (late check-out gratuito, una bottiglia di vino) sul tuo sito dà agli ospiti un motivo per prenotare lì. Nell’UE, dal 2024 Booking.com non può più impedirti di essere più economico sul tuo sito.
- Fatti trovare. Imposta bene il tuo Profilo dell’attività su Google e collegalo al tuo sito, non alla pagina del portale.
- Usa i social per mostrare l’atmosfera del tuo posto, sempre con un link al tuo sito.
Misurare è sapere: tieni traccia di quante prenotazioni arrivano direttamente e quante dai portali. Con le statistiche del sito vedi anche da dove arrivano i visitatori e dove abbandonano. Così sai quali azioni funzionano davvero.
Per esperienza diretta
Gestiamo noi stessi una struttura in Italia, Borgo Vista Serena, con un proprio sito di prenotazione. Per questo sappiamo per esperienza dove le cose si inceppano: un calendario non sincronizzato con i portali, un soggiorno minimo impostato male, oppure ospiti che fanno le stesse domande in quattro lingue. Portiamo questa esperienza in ogni sito che realizziamo per chi affitta.
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